房地产行业最新观点和政治局会议解读:当前房

  摘要:一季度经济超预期并不意味着逆周期稳增长马上结束,而是强调了过去“稳”经济的思路,稳即区间管理;同时,结构性改革的推进是有定力的,其会对宽松形成一定约束;政策早已从“坚决遏制房价上涨“的前期表述变为“稳地价,稳房价,稳预期”,短期并未发生改变,政治局会议更多意味在于对“稳”字的强调;一季度经济不错的预期已反映在股票上,同时也反映到了流动性上,10Y国债利率出现了一定回升,对股票的估值的影响表现在市场波动率的放大与赚钱效应下降,对房地产板块而言,短期或对部分放松预期过高的“筹码”或有负面影响;但一季度的经济复苏并不牢靠,有许多脉冲式的变量拉高了一季度需求,比如限价放开下的复工增加,增值税“抢进项”等,4月及后面的数据或会冷却一些经济快速复苏的预期,长端利率或将重回下行,而支持房地产相对配置价值回升;政策未来仍是因城施策式推进,边际向好,当前房地产股票的估值并未反映大幅放松预期,影响短期房地产股票最大的变量不是自己本身,而是来自于大盘的流动性和基本面分歧的增加,短期波动已加大,若回撤增加,建议投资者均衡配置,布局适合当下政策背景的三类股票。

  一是“市场信心明显提升,新旧动能转换加快实施,…一季度经济运行总体平稳、好于预期,开局良好”;二是“外部经济环境总体趋紧,国内经济存在下行压力,这其中既有周期性因素,但更多是结构性、体制性的”。

  一是“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆”;二是“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,适时适度实施宏观政策逆周期调节”。

  前述经济的两方面总结和两方面操作是相互呼应的,意味着逆周期操作不会马上转向,但也不会加大“放水”:

  A.一季度经济超预期并不意味着逆周期稳增长政策马上结束,而是强调了过去“稳”经济的思路,稳的意思就是区间管理。相较18年10月份的表述“当前经济运行稳中有变,经济下行压力有所加大”而言,可看出经济在今年一季度的表现是明显好于高层预期的;但同时也强调了经济存在下行压力,表明政策也难出现180度的逆转,而“适时适度实施宏观政策逆周期调节”是与经济存在下行压力这个判断想呼应的,这个背后的思路都是一个“稳”字,稳的意思就是降低政策对经济波动率的影响;

  B.结构性改革的推进是有定力的,结构性改革的长期目标会对宽松形成一定约束。对“更多是结构性和体制性问题的”的总结体现了结构性改革的推进仍是比较有定力的,长期的可持续性发展是需要做出结构性和体制性的突破的,至于短期的周期问题带来的经济回撤,高层是可以一定程度容忍的,不会“大水漫灌”,这也与“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆”相呼应,就是说,结构性问题是一定要解决的,中间遇到周期性问题的时候扛一杠,托一托底,但不会为了长期目标彻底放弃底线。

  二、房地产政策是否会因一季度经济不错而收紧?首先,一季度的经济复苏并不牢靠,有许多脉冲式的变量拉高了一季度需求。当前政策也难因为一个月或一个季度的数据好转就大幅收紧。

  脉冲一:从开工和投资来看,我们觉得大概率是前高后低的,因为一季度的投资有限价放开下复工增加的脉冲影响,二季度之后这个影响会逐渐下降,一方面反映复工脉冲的减弱以及土地出让金的负增长,结构上主要表现为三四线的滞后回调;同时,新开工趋势仍在往下;

  脉冲三:土地溢价率回升与供地季节性减少有关,随着下半年供地增多,供需关系或改善,土地溢价率大概率会下降;三月全国土地出让金已经出现负增长,我们判断其还会持续一段时间,地方财政压力已经开始显现而倒逼供给增加;以上这些短期脉冲的影响或会在接下来的一个季度下降乃至明显下降。

  其次,当前的政策并没有大幅放松,所以也不存在收紧的可能,政策从“坚决遏制房价上涨“的前期表述转变为“稳地价,稳房价,稳预期”的思路并未发生改变,政治局会议更多的意味在于对“稳”字的践行与强调。

  本次政策对于房地产的表述:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,相较近几次政治局会议没有提房地产相比,确实重提了“房住不炒”;但相较18年7月份的表述变化更重要,18年7月份的表述是“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。“坚决遏制房价上涨”的提法是一直去掉了的,替代的是当前“稳地价,稳房价,稳预期”的表述。从媒体报导可以看到,近期少部分热点城市房价有快速上涨苗头的也一定程度上被指导,这就反映了“稳”的意味,政策从“坚决遏制房价上涨“的前期表述转变为“稳地价,稳房价,稳预期”的思路并未发生改变,政治局会议更多的意味在于对“稳”字的践行与强调。

  三、对市场的影响:一季度经济不错的预期已经反映在了大盘上,同时也反映到了流动性上,10Y国债利率出现了一定程度回升,流动性对于股票的估值影响正在反映,表现在短期市场的波动率放大,赚钱效应下降;4月份和后面的数据或会冷却一些经济快速复苏的预期,这样长端利率或将重回下行,而房地产相对配置价值将回升;5月中公布的四月数据或是一个观察时间点,在此之前,市场对基本面下一步的走势和流动性的走势都存在很大的分歧,未来1个月市场波动率将保持比较高的位置,市场将会逐步检验这两个变量,对应于房地产股票而言,一定要回归“均衡配置”,请参考我们过去的《均衡配置的意义:房地产板块的“守正与出奇”》、《便宜、滞涨、拐点是选股三要素-信用变化和宏观策略均支持“均衡配置个股”》等几个报告;

  房地产的限价政策在逐步放开,政策整体由一刀切变为“因城施策”,总体体现了政策边际改善的方向;政治局会议从而强调了从“限价”到“稳价”这一变化,短期或对部分预期过高的“筹码”有负面影响而加大板块波动;

  政策未来仍然是因城施策式的推进,仍然是边际向好的,从当前房地产股票的估值观察,相对估值仍然存在明显空间,绝对估值也仅完成了估值修复,风险偏好的上行依然相对克制,也即股票整体并没有对房地产放松有过高的预期,因此,影响短期房地产股票最大的变量不是自己本身的基本面,而是来自于整体大盘的流动性和基本面分歧的增加,短期波动已经加大,若回撤增加,建议投资者布局适合当下政策背景的三类股票:

  a.高周转公司【万科A】,【保利地产】,同时推荐本轮受一二线调控导致销售承压的【金地集团】,未来存在边际改善;

  c.看好业绩反转,用“小项目,高周转”对冲行业风险,且管理红利充分释放的【中南建设】,推荐【华夏幸福】【蓝光发展】等。

  风险提示:短期调控政策超预期,长效机制推出超预期,三四线销量下滑超预期。